ホームインスペクション(住宅診断)は必要？誰のため？何のため？
まず、ホームインスペクション(住宅診断)の必要性と誰のため？といった主体別の目的について整理します。
最後に、宅建法上の「建物状況調査」と民間の「ホームインスペクション」の相違について比較表に纏めてみました。
宅建法上の「建物状況調査」は、2018年4月施行の宅地建物取引業法改正により創設されました。背景には、中古住宅の流通活性化と「安心して取引できる環境整備」があります。
以下が、公益社団法人 全日本不動産協会のHPに掲載されている建物状況調査のメリット、実施しない事のリスクです。
「建物状況調査」と民間の「ホームインスペクション」の調査メニューの比較一覧
※下の表の右側が切れて見える場合は、左方向にスワイプしてください。
| 宅建業法上の建物状況調査 | ホームインスペクション（拡張型） | |
|---|---|---|
| 制度根拠 | 宅地建物取引業法（2018年改正） | 民間サービス（専門家による任意調査） |
| 調査実施者 | 既存住宅状況調査技術者（建築士＋講習修了者) | JSHI公認ホームインスペクター、赤外線建物診断技能師、外壁診断士、一等無人航空機操縦士 等 |
| 調査対象部位 |
・構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁 等） ・雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁 等） |
・左記と同様
＋住宅設備（給排水・電気・ガス・空調） op.床下・小屋裏点検カメラ op.屋根・外壁全面調査（ドローン） op.赤外線による雨漏り・断熱不良調査 |
| 調査方法 | 原則：目視・非破壊・簡易工具 | 目視＋非破壊調査 ＋先端機器（赤外線、ドローン、内視鏡カメラ、含水率計等） |
| 調査時間 | 約1〜2時間 | 約3〜5時間（建物規模により変動） |
| 費用目安 | 5〜7万円程度 | 10〜20万円程度（調査範囲に応じて変動） |
| 調査報告書 | 〇簡易チェックシート形式 〇重要事項説明時に利用可 |
〇写真添付レポート形式 〇劣化状況＋リスク評価＋修繕提案 〇所有者・買主が理解しやすいグラフ・図面付き |
| 主な目的 | 売買時の安心材料・トラブル防止 | 購入判断・価格交渉・修繕計画・長期資産保全 |
| メリット |
【売主】 ・契約不適合責任リスク軽減 ・物件信頼性の担保 【買主】 ・最低限の安心材料 【宅建業者】 ・取引の透明性を高め、顧客満足度を向上。 ・契約不適合責任によるトラブル防止。 ・他社との差別化サービスとして活用可能。 |
【売主／買主】 ・診断結果を活用し販売促進 ・修繕提案とセットで差別化 ・将来の修繕費把握・リフォーム計画に直結 ・価格交渉材料に活用可 【宅建業者】 ・左記と同様 |
| 補償・保険連動 | 瑕疵保険の付帯要件になり得る | 瑕疵保険＋維持保全計画・管理提案との連動可 |
まとめ
建物状況調査（検査）が「建物の見える部分の現況を知ることができる検査」「最低限の安心材料」であるのに対し、ホームインスペクションは「住宅に施す検査全般」をといえます。
実際の安心取引のためには包括的な調査が不可欠ですが、残念ながら国土交通省のデータでは不動産売買の媒介契約件数全体に対し、建物状況調査のあっせんを希望する案件は約6％。また、媒介業者のアンケートでは「あっせんしない」とする業者（あっせん “無”）が 約74.1％ にのぼり、多くの仲介案件であっせん自体が最初から行われていないという調査結果があります。
建物状況調査やホームインスペクションは売主・買主双方にメリットがあり、最終的には「中古住宅市場の信頼性向上」に寄与するため、今後は増加していくものと思われます。
